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375万元买的房竟是“凶宅”,“凶宅”如何认定?

发布日期:2019-06-17    作者:丁嫣律师
案情简介:375万元买的房竟是“凶宅”
去年3月初,潘先生在房屋中介公司推荐下,与徐先生签订了房地产买卖居间协议,约定以375万元的价格购买徐先生名下的一套住房。签约后,潘先生支付了20万元定金。几天后,潘先生再次查看所购房屋时,从邻居处了解到,十多年前曾有人在这套房屋内自缢死亡。潘先生大为惊讶,就委托律师进行调查。调查结果显示,2001年4月,一名户籍在该房屋内的女性因“自缢”报死亡。同时,2016年1月,该房屋因存在敲承重墙及卫生间改灶间的行为被小区物业公司发出过《违章建筑整改通知书》。
去年7月,潘先生以所购房屋为“凶宅”且被告擅自改动房屋结构为由,向长宁法院起诉,要求撤销房地产买卖居间协议、单倍返还定金并支付相应利息。徐先生不同意潘先生的诉讼请求,辩称在潘先生第一次看房时就已告知房屋结构改动的情况,而“凶宅”说法没有任何根据。徐先生认为潘先生觉得房价贵了想违约,所付定金应予没收。
法院审理:撤销双方的买卖合同
法院审理认为,本案双方争议的焦点,是涉案房屋是否为“凶宅”。综合原告提供的证据和法院依法调取的证据,并结合经验法则来看,曾有户籍在涉案房屋内的案外人在涉案房屋内自缢死亡的说法具有一定合理性,同时被告也没有举证证明案外人在他处自缢,据此,法庭推定案外人自缢于涉案房屋内。综合分析案情,涉案合同是在双方都有重大误解的情况下订立的,责任不能简单地归结为原、被告任何一方。因此,该合同依法应予撤销。合同撤销后,被告已经收取的定金应当全额单倍返还给原告。原告主张利息的诉讼请求,缺乏事实依据和法律依据,不予支持。
律师说法:“凶宅”如何认定
所谓“凶宅”,一般是指曾经在房子里发生过恶性杀人致人死亡案件或有非正常死亡(如自杀死亡、煤气泄漏致人死亡等)现象发生。对于年老者逝世者,一般认为这是一种正常的自然现象,该房一般不被认为是“凶宅”。我们知道,法理规定了公序良俗原则,那这里的“凶宅”应理解为一种风俗习惯还是封建迷信?显然这是一种风俗而不是迷信,这是需要忌讳的。因此,忌讳是一种民间习俗。“凶宅”作为忌讳的一种表现形式,自然不是封建迷信,而是一种风俗习惯。所以得出结论:卖方向买方隐瞒“凶宅”,是违背了公序良俗这一原则的。
这里我们将引入“可撤销合同”这一概念,它实际包含了可变更合同和可撤销合同,它是指合同虽已经成立,但由于存在法定的可变更,可撤销的因素,经一方当事人请求,法院或者仲裁机构确认后予以变更或撤销的合同。合同在被变更后,当事人双方的权利义务关系也随之调整;合同在被撤消后,当事人之间的合同法律关系自始归于消灭。应当注意的是,可撤销合同在撤销之前为有效合同,并且合同变更或撤销应通过权利人主动行使相应权利实现。在实践中可撤销合同主要包括(1)重大误解的合同,(2)显失公平的合同,(3)乘人之危的合同,(4)以欺诈或胁迫手段订立的合同。
《合同法》第6条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。对于影响合同是否订立和履行的重大事件,卖主有告知义务,如果刻意隐瞒,则构成了欺诈。一般人都会认为,在房屋中发生自杀、他杀或其他类似重大事件,该房将被视为不祥之地,对居住人的情绪、感情、思维、意识等精神活动必然产生障碍,不可避免地会使居住人心理上产生恐惧、焦虑、沮丧、抑郁等不良情感,致使居住人精神痛苦,从而实际影响了房屋的实际使用价值。再进一步看,如果合同继续履行,将对买主显失公平。因为房屋买卖合同所约定的房屋价格是按照“非凶宅”的行情签订的,在价格上并没有显著低于市场价。“凶宅”虽然在实物形态上没有受损,但是按照日常观念和风俗习惯,其房价应显著低于同类房屋的市场价格。因而“凶宅”买卖合同应为可撤销合同。
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