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卖方不腾退房屋,严重违反合同的约定,买方应当怎么办?

发布日期:2019-06-19    作者:房产律师

  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告张某诉称,2017年11月8日经人说合,我购买被告所有的房屋一套,总房价160万元。我们双方签订《房屋买卖协议》我按照约定向被告支付40万元定金,被告承诺4个月腾清房子并给我办理过户或更名手续,我将40万元定金支付给被告后,被告将房产手续交给了我,当时约定被告交房时我将剩余120万元购房款一次性支付给被告。可是4个月过去了,被告始终不肯腾清约定房屋,故此为了维护我的合法权益,诉至法院请求:依法判决被告返还原告已付40万元定金及违约金。
  2、被告辩称
  被告陈某辩称,要求原告提供买房子的40万元转款记录。
  被告陈某某无答辩意见。
  被告元某、袁某未提交书面答辩意见。
  二、法院查明
  北京市丰台区法院查明:2017年11月8日,被告陈某与原告张某签订的《房屋买卖协议》载明:甲方:陈某、陈某某,乙方:张某,经甲乙双方协商,就房屋及院落买卖相关事宜达成如下协议:一、甲方将房屋及院落出卖给乙方。二、甲、乙双方协商,甲方以160万元(大写:壹佰陆拾万元整)人民币将该房屋及院落出卖给乙方。三、在本协议签订时乙方向甲方支付上述购房款定金40万元(肆拾万元整),甲方将该房屋的相关证件手续支付给乙方,并且甲方在四个月内将房屋腾清后将房屋钥匙交给乙方,乙方一次性付清余款。四、乙方支付给甲方款项后,此房屋及院落所有权归乙方所有,以后所涉该处房产及院落相关权利均与甲方无关;甲方也不得干涉乙方使用;如果拆迁,一切补偿费用全部归乙方所有。五、如果甲方在四个月内不能腾清房屋并将房屋及院落交给乙方,则视为甲方违约,乙方有权强制甲方撤离或者甲方有权要求乙方全额返还购房款并按照购房款的数额从协议签订日起至还款日给付违约金,每天百分之二。落款处有甲方陈某、陈某某,乙方张某的签名捺印。陈某的债权人蔡某的签名捺印及银行账号。房屋买卖协议签订后被告陈某、陈某某在约定的时间内未将协议约定的房屋及院落交付原告张某。元某系被告陈某妻子,袁某系被告陈某某妻子。
  陈某与蔡某有债权债务关系,陈某欠蔡某的钱。2018年4月19日蔡某作出的证明载明: 2017年11月8日陈某、陈某某向张某借款400000元,其中274000元用于归还我向张某的借款,原因是我替陈某还银行欠款和借我的借款共计274000元。2018年5月17日被告陈某及案外人蔡某接受法庭询问,询问笔录中蔡某称,陈某欠我274000元,陈某向张某借款40万元,其中张某给我打款274000元,给陈某打款126000元,这样就算陈某付清了欠我的274000元。陈某称,蔡某以上说的属实。我在向张某借款之前就和张某订立了一份房屋买卖合同。我和张某在房屋买卖协议中约定的定金40万元就是后来张某借给我的40万元,张某替我挡了蔡某274000元,打给了我126000元(实际打到了被告陈某某的银行账号上),所有说等于我借了张某40万元。询问笔录有蔡某的签字,陈某拒绝签字。陈某承认也收到126000元。原告认为被告未按约定交付房屋,根据双方签订的房屋买卖协议第五条的约定“甲方有权要求乙方全额返还购房款并按照购房款的数额从协议签订日起至还款日给付违约金,每天百分之二”,故要求被告返还40万元定金及违约金。庭审中原告主张房屋买卖协议中约定的违约金法院如果认为过高,原告要求被告承担按照年利率24%支付定金40万利息的违约责任。原告认可双方签订房屋买卖协议后被告陈某已经按照年利率24%给付了40万定金的四个月的利息(即2017年11月8日至2018年3月8日四个月的利息)。
  三、法院判决
  北京市丰台区法院判决:被告陈某、陈某某返还原告张某购房定金40万元并支付违约金(违约金以40万元为基数,按年利率24%计算,自2018年3月9起至购房定金40万清偿之日止)
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,原告张某与被告陈某签订的《房屋买卖协议》系其真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,原告称已支付了40万元购房定金,被告虽辩称原告未提供40万元的转账记录,只认可收到126000元,但根据被告陈某的陈述,其与蔡某有债务关系,在询问笔录中被告陈某亦承认张某替其挡了蔡某274000元,并打了126000元给他,等于借了张某40万。蔡某作出的证明及其在询问笔录陈述中也认可陈某欠其274000元,故通过原、被告陈述及相关证据佐证可以确认原告已依约履行了支付40万购房定金的义务。被告陈某、陈某某未按约定时间交付房屋构成违约,原告与被告陈某、陈某某双方签订的房屋买卖协议第五条的约定“甲方有权要求乙方全额返还购房款并按照购房款的数额从协议签订日起至还款日给付违约金,每天百分之二”属于在被告陈某、陈某某不按期交付房屋后,双方解除房屋买卖协议后被告陈某、陈某某所应承担的违约责任,故对原告要求被告陈某、陈某某偿还已支付的40万元定金并承担违约责任的诉求,法院予以支持。原、被告签订的房屋买卖协议中约定的违约金过高,原告自愿按年利率24%计算违约金,符合法律规定,法院予以支持。原告不能提供证据证明被告陈某、陈某某因签订房屋买卖协议所取得的40万元用于二人的夫妻共同生活、共同经营,签订房屋买卖协议基于陈某、陈某某二人的夫妻双方共同的意思表示,故对原告要求被告元某、袁某承担清偿责任的诉求,法院不予支持。

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